Había comprobado que a nuestros iniciales planteos en grupos aislados, sobre la importancia de la planificación del mantenimiento, se agregaban nuevos demandantes que reconocían, que la falta de esa implementación en bienes destinados a perdurar, conducía a edificios degradados prematuramente, limitando así su vida útil y deteriorando la calidad de vida de quienes los habitan.

El mantenimiento se desarrolla en el período de uso, que es como mínimo 50 veces la duración de la obra de construcción. Por eso debemos incluir el tiempo como cuarta dimensión de la construcción física tridimensional.

El Programa de Mantenimiento es necesario en un sistema complejo que está en constante actividad, deteriorándose con el paso del tiempo, con el maltrato y la falta de conservación. Se requieren metodologias con rigor técnico para hacer posible el uso sostenible de los edificios, manteniendo satisfactoriamente sus cualidades y cumpliendo con sus funciones a un óptimo nivel de exigencias.
Aceptada por IRAM mi propuesta, se comenzó la búsqueda de antecedentes comprobando la ausencia de Normas Internacionales y encontrando un reducido número de artículos sobre uso y mantenimiento en las Normas Nacionales de productos y componentes.
Se puede establecer una correlación de este déficit con las escasas asignaturas que se dedican al mantenimiento, en las formaciones de los profesionales de la construcción.

ANTECEDENTES: 

Con las limitaciones explicadas, decidí convocar a distintos especialistas para conformar un equipo para el estudio de las bases teóricas y prácticas de la Norma Técnica a elaborar. El IRAM consideró necesario involucrar a representantes de la Administración Pública, para que luego de sancionada la Norma, existiera el compromiso de incluirla en Disposiciones y Reglamentos para su aplicación ( Conformidad con Normas Técnicas). Hasta mediados del año 2002 no hemos logrado tal participación.

En la tarea de recopilación de antecedentes debo citar:
 

• Costos de Mantenimiento de Edificios del Ing. Wolfgang Tribel del Instituto für Bauforschung de Hannover en 1968.
• Norma IRAM 11553/69- Durabilidad de los Edificios.

Performance Requirements for  Roofs- Technical Note Nº 6 -Construction Committee- London 1976.
Norma IRAM 11547/76 Durabilidad de los Edificios. Deterioros producidos por el agua
• Patologías de la Construcción de Fríedrich Eichler.1978
• Norma IRAM 11558/80- Protección de Edificios contra el agua proveniente del suelo.

Norme Belgue NBN- B 06- 004 Frais d’Exploitation des Batiments- 1983
• British Standard Guide to Building Maintenance Management de 1986
• Pathologie des Constructions et Assurance del Ing. L. Grinda publicado en 1990 por la Compagnie Suisse do Réassurance
• Manual para Mantenimiento y Mejoras del Instituto de Vivienda de la Provincia de Neuquén.
• Guía de Mantenimiento Edilicio del Consejo Nacional de Educación Técnica (CONET) en 1990.
• Evaluación de Patologías Constructivas del Ing. Dario Bardi Director Nacional de Tecnología de la Secretaría de Vivienda en 1990
• Catálogo de Tipologías de Viviendas Urbanas publicado por el Instituto de Estudios del Hábitat (IDEHAB) de la Universidad de La Plata 
• Documentos de las Jornadas de Actualización 1995-99 y 2000 organizadas por la Red CaReMaH ( Calidad, Rehabilitación y Mantenimiento del Hábitat)
• Inspección Técnica de Edificios establecida en la Comuna de Madrid a partir de enero de 2000 en los edificios del Centro Histórico de Madrid y que luego se irá ampliando. 
• También encontramos acciones concurrentes con la finalidad buscada, producidas en los últimos años:
• Las ciudades de Buenos Aires (ley 257) y Mar del Plata (Ordenanza 6677) establecieron exigir verificaciones edilicias complementarias de las establecidas para calderas, ascensores y tanques de agua.
• Campañas de las Empresas Concesionarias prestatarias de servicios de electricidad, agua y gas, adjuntando a las facturas, folletos con consejos a los usuarios
• Cartillas de Mantenimiento para Edificios de Valor Patrimonial, preparadas por la Dirección General de Patrimonio del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
• Programa Nacional de Calidad de la Construcción donde se incluyeron en los Capítulos 9 y 10 estándares referidos a Durabilidad y Mantenimiento

OBJETIVO DEL MANTENIMIENTO: conservar con la menor inversión a través del tiempo el valor del patrimonio construido, ajustándose  a las Leyes, Reglamentos y Normas Vigentes, con el manejo en forma planificada de los recursos económicos, humanos y técnicos disponibles, para alcanzar la máxima seguridad, eficiencia, confiabilidad y satisfacción de los usuarios.

PLANIFICACIÓN del MANTENIMIENTO. La secuencia recomendada, se establece en la siguiente Tabla

La ciencia y la tecnología de los materiales han avanzado en: técnicas de cálculos, los análisis de propiedades, los ensayos físicos - químicos, permitiendo cuantificar la degradación y deterioros progresivos, trazando las curvas de daños.

Se puede predecir en función de las solicitaciones y variaciones de los parámetros de desempeño, la velocidad del deterioro y la aparición de fallas. Con las evaluacones posocupacionales y  la Ingeniería del Mantenimiento, resultarán menores el número de emergencias y mejorarán las condiciones operativas.

Hay tecnologías que aumentan la durabilidad de los componentes llegando al fin de su vida útil sin mantenimiento, como los rodamientos autolubricados, mientras otros requieren predeterminadas inspecciones en base a las características de los controles técnicos. En todos los casos, deben registrarse las intervenciones de Mantenimiento

La vida útil es el menor tiempo que puede durar una cosa, física y económicamente, con un adecuado mantenimiento. Se debe realizar el análisis del ciclo de vida desde el diseño hasta la demolición, como plantea la Gestión del Medio Ambiente.

Las decisiones en el diseño pensando en la conservación y pronosticando problemas, hacen ahorrar mucho dinero( Ingeniería Valorativa de Desempeños).

El costo de mantenimiento anual, es igual al costo de reposición de elementos que alcanzaron su vida útil mas el costo de conservación, mientras el  costo de funcionamiento, mas los gastos impositivos y administrativos,  determinan en total el costo de uso anual.
Hay que tratar que la sumatoria de los sumandos anteriores, no supere las posibilidades económicas de los usuarios.
La responsabilidad del deterioro de los edificios por la falta de mantenimiento, es de los propietarios. Sin embargo reitero lo destacado en Unificación de Códigos de la Construcción "Los funcionarios públicos son responsables de la seguridad  de sus comunidades". Los Entes de Aplicación de los Reglamentos, en nuestro país las Municipalidades, deben preservar la seguridad de las construcciones.

Sobran ejemplos de deterioros y hasta demoliciones antes de alcanzar su vida útil, por no haber considerado bajos costos de mantenimiento en edificios destinados a sectores de menores ingresos.
El barrio Ejército de los Andes, más conocido como Fuerte Apache construido en la década del 70 para erradicar Villas de Emergencias en el Gran Buenos Aires, por decisión judicial se decidió en el 2000 demolerlo, dando cuenta así del fracaso de estrategias habitacionales para sectores de bajos ingresos,  en edificios en los que no se tuvieron  en cuenta los necesarios  gastos de mantenimiento. Este es un ejemplo en el que la Ingeniería Valorativa en la preconstrucción ( Ingeniería Valorativa) habría demostrado la imposibilidad económica de los usuarios, para cubrir los costos de mantenimiento y de operación de las torres proyectadas, evitando de ese modo la  condena a su muerte prematura.
Sin la gravedad de la anterior noticia necrológica, es frecuente la imagen de fachadas con huellas oxidadas bajo carpinterías y otros componentes metálicos ferrosos, que metafóricamente   parecen lágrimas derramadas sobre los paños inferiores. Esas manchas de óxido férrico denotan el incumplimiento de una necesaria tarea de mantenimiento, como es el simple repintado. 
Los daños producidos por los procesos de corrosión, son muy superiores al gasto que representa la aplicación de pintura anticorrosiva.

En las zonas de construcciones antiguas, se observan como resultado de descuidos prolongados degradaciones,  que muestran ramas espontáneas como una suerte de simbiosis de la vegetación invasiva de organismos vivientes, con sus largos tallos y ramas de plantas aéreas brotados desde las entrañas de las grietas, emergiendo en cornisas, balcones y aleros.
Las obras tienen valor económico mientras se las conservan. Debemos evitar que progresen las patologías,atacando sus causas físicas o químicas y transformando en hábitos los controles y el mantenimiento.( Restauración de Fachadas del Congreso)
Hace 20 años en Inglaterra se comenzó a hablar de la Terotecnología (teros del griego : conservar) cuyo objeto es reducir los costos de los ciclos de vida y el estudio del posible rediseño para el alargamiento de la vida útil.
Las especificaciones técnicas y las características del diseño deben orientarse hacia la confiabilidad y el mantenimiento de los edificios y su equipamiento, lo que significa diseñar pensando en el uso y mantenimiento, es decir tener en cuenta la dimensión temporal del edificio.

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